Cedolare secca
Entro il 30 novembre l'acconto

  • 26/11/2018

I locatori, persone fisiche, proprietari o titolari di diritti reali di godimento di unità immobiliari (abitazioni, anche signorili e alloggi), che hanno scelto il regime della cedolare secca, devono pagare il secondo o unico acconto per l'anno d'imposta 2018.
Per quanto riguarda l'eventuale estensione della cedolare secca agli affitti degli esercizi commerciali occorrerà attendere la Manovra.

Non appena la Legge di Bilancio entrerà in vigore provvederemo a scrivere un nuovo articolo spiegando cosa cambierà per i proprietari di negozi e per gli esercenti che li prenderanno in affitto.

Che cosa è la cedolare secca

Si tratta di un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell'immobile). Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate l'imposta di registro e l'imposta di bollo. In caso di cessione del contratto di locazione la cedolare non sostituisce l'imposta di registro.

Cosa implica la scelta della cedolare secca

Scegliendo questo regime si rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall'Istat.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l'immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili vale il regime

L'opzione può essere esercitata, spiega l'Agenzia delle Entrate, per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all'abitazione. Vale anche in caso di contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell'immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l'unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell'immobile, spiega ancora l'Agenzia, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l'opzione sono tenuti al versamento dell'imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l'imposta di bollo sul contratto di locazione.

A quali inquilini può essere applicata la cedolare

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Le aliquote

L'imposta sostitutiva si calcola applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

È prevista un'aliquota ridotta 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia).
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

L'aliquota del 10% è stata fissata dal decreto Piano casa ed è in vigore fino al 31.12.2019. La proroga al 2019 è contenuta nel comma 16 dell'unico articolo della Legge di Bilancio 2018.

La base imponibile su cui applicare l'aliquota è data dal maggiore tra i seguenti importi:

  • canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza della cedolare secca;
  • rendita catastale, rivalutata del 5%.

L'ammontare dovuto deve essere versato in acconto e saldo.

Come si paga

Il versamento, sottolinea il Fisco, va effettuato tramite modello F24 con modalità telematiche. I modelli F24 con saldo finale pari a zero e quelli con utilizzo di crediti in compensazione orizzontale vanno presentati esclusivamente tramite i servizi "F24 web" o "F24 online" dell'Agenzia delle entrate, attraverso i canali Fisconline o Entratel, oppure rivolgendosi a un intermediario abilitato. Nelle altre ipotesi sono utilizzabili anche i servizi di internet banking di banche, Poste italiane, agenti della riscossione e prestatori di servizi di pagamento, indicando il codice tributo 1841.

I non titolari di partita Iva possono effettuare il versamento con modello F24 cartaceo presso banche, Poste italiane e agenti della riscossione, purché non utilizzino crediti tributari o contributivi in compensazione oppure quando devono pagare F24 precompilati dall'ente impositore.

Quanto dura l'opzione

L'opzione comporta l'applicazione delle regole della cedolare secca per il periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l'opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore, sottolineano le Entrate, ha comunque la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l'opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente e comporta il versamento dell'imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l'opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga.

Effetti della cedolare sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare, dice il Fisco:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell'Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Termini in cui è possibile optare per la cedolare secca

È possibile optare al regime sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l'opzione non viene esercitata all'inizio, la registrazione segue le regole ordinarie: in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l'opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell'opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Se hai un immobile ascrivibile al regime della cedolare secca rivolgiti al Caf-Confesercenti per il calcolo dell'ammontare dovuto.

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